بلاگ / وظایف و اختیارات مدیران ساختمانهای مسکونی، اداری، تجاری
درباره وظایف و اختیارات مدیر ساختمان بیشتر بدانید؟
مدیر ساختمان کیست؟
مدیر ساختمان فردی است که توسط مجمع عمومی مالکین و ساکنین انتخاب می‌شود و مسئولیت حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات این مجمع را بر عهده دارد.
انتخاب مدیر ساختمان ضروری است زیرا ساختمانها دارای بخش‌های عمومی هستند که نیاز به مراقبت و رسیدگی دارند. زندگی در آپارتمان نیز مستلزم داشتن نظم و ترتیب خاصی است. علاوه بر این، ممکن است ساختمان دچار آسیب‌ها و مشکلاتی شود که برای رفع آنها نیاز به همکاری مالکین باشد. بنابراین، لازم است شخص یا اشخاصی به عنوان مدیر ساختمان این امور را بر عهده بگیرند. لازم به ذکر است که مدیر ساختمان نیازی نیست که حتماً از مالکین باشد.
شرح وظایف و اختیارات مدیر ساختمان
اکنون که با مدیر ساختمان و نحوه انتخاب او آشنا شدیم، به شرح وظایف و اختیارات وی در اداره آپارتمان می‌پردازیم.
بیمه آتش‌سوزی:
اولین و مهم‌ترین وظیفه مدیر ساختمان، بیمه کردن آپارتمان در برابر آتش‌سوزی است. تمام آپارتمانها، اعم از مسکونی، اداری یا تجاری، باید بیمه آتش‌سوزی داشته باشند تا در صورت وقوع حادثه، ساکنان و مشاعات تحت پوشش بیمه قرار گیرند و آسیب‌های مالی کاهش یابد. طبق ماده ۲۰ آیین‌نامه قانون تملک آپارتمانها، مدیر یا مدیران موظفند کل بنا را در برابر آتش‌سوزی بیمه کنند. سهم هر شریک از حق بیمه بر اساس ماده ۴ قانون توسط مدیر تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه‌گر پرداخت می‌شود.
اختیار: مدیر می‌تواند بیمه مناسب را برای ساختمان انتخاب کند.
حفاظت عمرانی از ساختمان:
مدیر ساختمان باید به بخش‌های آسیب‌دیده یا آسیب‌پذیر ساختمان رسیدگی کند. او باید بخش‌های فرسوده و خطرناک را شناسایی و ثبت کند و پس از مشورت با مجمع عمومی و دریافت شارژ، آنها را تعمیر نماید.
اختیار: مدیر می‌تواند اولویت‌بندی تعمیرات را بر اساس نظر خود انجام دهد و تعمیرکاران را استخدام کند.
معین کردن میزان شارژ هر واحد:
هر آپارتمان دارای هزینه‌هایی نظیر سرایداری، نگهبانی، متصدی آسانسور، نگهداری تاسیسات، باغبانی، قبوض آب و برق مشترک و غیره است. مدیر باید این هزینه‌ها را محاسبه و از ساکنان جمع‌آوری کند. میزان شارژ هر واحد می‌تواند بر اساس نفرات، متراژ و سایر عوامل تعیین شود.
اختیار: مدیر می‌تواند زمان دریافت و مصرف شارژ را تعیین کند.
جمع‌آوری مبلغ شارژ و پرداخت هزینه‌ها:
مدیر ساختمان موظف است مبلغ شارژ هر واحد را جمع‌آوری کرده و برای هزینه‌های مشخص‌شده صرف کند.
اختیار: مدیر می‌تواند تصمیم بگیرد از کدام ساکن زودتر شارژ را بگیرد.
تعیین قوانین ساختمان و ابلاغ آن به ساکنان:
مدیر ساختمان باید با مشورت مجمع عمومی مالکین، قوانین لازم را پیش‌بینی و به اطلاع ساکنان برساند.
اختیار: مدیر می‌تواند زمان و نحوه ابلاغ قوانین را تعیین کند.
رسیدگی به اختلافات و شکایات ساکنان:
مدیر ساختمان باید به اختلافات و شکایات ساکنان در مورد فضاهای اشتراکی یا هزینه‌ها رسیدگی کند و در صورت عدم رسیدگی مناسب، ساکنان می‌توانند به دستگاه قضایی مراجعه کنند.
اختیار: مدیر می‌تواند روش‌های مختلفی برای رسیدگی به شکایات اتخاذ کند.
تایید و ارائه رسید تسویه‌حساب هزینه‌های ساختمان:
اگر مالکی قصد انتقال واحد خود را داشته باشد، باید اسناد تسویه‌حساب هزینه‌های ساختمانی را که به تایید مدیر رسیده، به دفترخانه ارائه کند.
اختیار: مدیر می‌تواند اسناد را در صورت وجود شارژ معوقه یا هزینه پرداخت‌نشده، تایید نکند.
ثبت و نگهداری صورت‌جلسات مجمع عمومی مالکان:
مدیر ساختمان باید تصمیمات مجمع عمومی را در صورت‌جلسه ثبت و نگهداری کند. طبق ماده ۱۲ آیین‌نامه قانون تملک آپارتمانها، تمام تصمیمات مجمع عمومی شرکا باید در صورت‌جلسه نوشته و توسط مدیر یا مدیران نگهداری شود.
در کنار این وظایف، مدیر ساختمان برخی اختیارات دیگر نیز دارد که می‌تواند به بهبود وضعیت ساختمان و آسایش ساکنان کمک کند. این اختیارات می‌توانند بر اساس صلاحدید مدیر و در راستای منافع ساختمان به کار گرفته شوند.
استعلام و خرید بیمه مسئولیت مدیر ساختمان
نقش اصلی مدیر ساختمان چیست؟
در حال حاضر، مالکان و ساکنان ساختمانها برای رعایت مقررات و مدیریت امور، یک نفر را به عنوان مدیر انتخاب می‌کنند تا به نمایندگی از همه اعضا به این موضوعات رسیدگی کند. به گفته وکیل شهریار، مدیر ساختمان نقش مهمی در ارائه خدمات به ساکنان، حفظ و نگهداری اموال، مقابله با تعارضات برای ایجاد محیطی آرام در آپارتمان، حضور در جلسات مجمع عمومی مالکین و اخذ تصمیمات لازم در اداره ساختمان دارد.
مدیر ساختمان در واقع نقش کلیدی در حفظ و مدیریت امور جاری ساختمان ایفا می‌کند. از جمله وظایف و اختیارات مدیر می‌توان به تعیین شارژ هر واحد بر اساس هزینه‌های مشترک، رسیدگی به اعتراضات مالکان آپارتمان و نظارت بر اجرای صحیح ضوابط ساختمانی اشاره کرد.
چگونگی انتخاب مدیر ساختمان
در مجتمع‌های مسکونی، برای مدیریت امور ساختمان، باید مدیر یا مدیرانی انتخاب شوند. مدیر ساختمان به مدت یک سال و با رأی تمامی مالکین ساختمان انتخاب می‌شود. وکیل ورامین اشاره می‌کند که اتخاذ آراء در مجمع عمومی مالکین تابع تشریفاتی است که قانون تملک آپارتمانها تعیین کرده است.
جلسات مجمع عمومی با حضور بیش از نصف مالکین ساختمان رسمیت می‌یابد. در صورتی که تعداد نفرات حاضر به حد نصاب نرسد، جلسه برای پانزده روز بعد تجدید می‌شود.
مصوبات مجمع عمومی با رأی حداقل دو سوم مالکین ساختمان از اعتبار قانونی برخوردار است. وکیل رودهن ادامه می‌دهد که تصمیمات گرفته‌شده در جلسات مجمع عمومی در صورت‌جلسه ثبت می‌شود و مدیر ساختمان مسئولیت نگهداری و اجرای این مصوبات را بر عهده دارد.
با توجه به اهمیت اختیارات مدیر ساختمان، مشاوره با یک وکیل حقوقی از موسسه حقوقی معتبر می‌تواند بسیار مفید باشد.
در ساختمان‌هایی که تعداد مالکین بیش از سه نفر است، مجمع عمومی ساختمان مدیر یا مدیرانی را برای اداره امور ساختمان انتخاب می‌کند. وکیل اسلامشهر نیز بیان می‌کند که تعداد مدیران انتخاب‌شده باید فرد باشد تا در صورت اختلاف نظر، رأی اکثریت ملاک عمل قرار گیرد. براساس قانون، مدت مدیریت مدیر ساختمان دو سال است، اما این مدت با رأی مجمع عمومی قابل افزایش می‌باشد.
مجمع عمومی مالکین
مدیر ساختمان باید توسط مجمع عمومی مالکین انتخاب شود، اما این مجمع چیست و چگونه تشکیل می‌شود؟ اگر تعداد مالکین از سه نفر بیشتر باشد، مجمع عمومی مالکین تشکیل می‌شود. بنابراین، اگر تعداد مالکین دو یا یک نفر باشد، نیازی به تشکیل مجمع عمومی نیست. تشکیل مجمع عمومی مالکین، چه به صورت عادی و چه به صورت فوق‌العاده، بر اساس موافقت‌نامه بین مالکین صورت می‌گیرد. در صورت عدم توافق، این کار توسط وزارت راه و مسکن انجام می‌شود.
در اولین جلسه مجمع عمومی، ابتدا رئیس مجمع انتخاب می‌شود و سپس مدیر یا مدیرانی از بین مالکین یا افراد خارج از مجمع انتخاب می‌شوند. مجمع عمومی مالکین باید حداقل سالی یک بار تشکیل شود. برای رسمی بودن جلسه مجمع، حضور مالکینی که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را دارند یا نمایندگان آنها ضروری است. اگر اکثریت لازم حاصل نشود، جلسه برای پانزده روز بعد تجدید می‌شود. در صورت عدم حصول اکثریت در جلسه دوم، جلسه برای پانزده روز بعد مجدداً تشکیل شده و تصمیمات جلسه با تصویب اکثریت حاضران معتبر خواهد بود.
نماینده‌ای که از سوی یکی از شرکاء تعیین می‌شود باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی، وکالتنامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه دهد. اگر مالک قسمت اختصاصی یک شخصیت حقوقی باشد، نماینده او بر اساس قوانین مربوط به شخصیت‌های حقوقی معرفی می‌شود. اگر چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند، باید طبق ماده ۷ قانون تملک آپارتمانها، یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی کنند.
وظایف و اختیارات مجمع عمومی مالکین
تعیین رئیس مجمع عمومی
انتخاب مدیر یا مدیران و نظارت بر عملکرد آنها
اتخاذ تصمیمات مربوط به اداره امور ساختمان
تصویب گزارش‌های سالانه درآمد و هزینه‌ها
تصمیم‌گیری درباره ایجاد اندوخته برای حفظ، نگهداری و تعمیر بنا
اعطای اختیار به مدیر یا مدیران برای انعقاد قراردادهای لازم جهت اداره ساختمان
کلیه تصمیمات مجمع عمومی باید در صورت‌جلسه ثبت و توسط مدیر یا مدیران نگهداری شود. این تصمیمات باید ظرف ده روز توسط مدیر یا مدیران به اطلاع شرکای غایب رسانده شود. طبق ماده ۶ قانون، تصمیمات مجمع عمومی برای تمامی شرکاء الزام‌آور است.
مسئولیت مدیر ساختمان در خصوص بیمه ساختمان
بر اساس ماده ۱۴ قانون تملک آپارتمانها، مدیر یا مدیران موظفند کل ساختمان را به عنوان یک واحد در برابر آتش‌سوزی بیمه کنند. سهم هر یک از مالکان به نسبت سطح زیربنای اختصاصی آنها توسط مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء جمع‌آوری شده و به بیمه‌گر پرداخت می‌شود. در صورت عدم اقدام و وقوع آتش‌سوزی، مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارات وارده خواهند بود.
مسئولیت مدیر ساختمان در قبال حوادث
حفظ و نگهداری ساختمان از جمله وظایف مدیران است. بنابراین، مدیر باید به تعمیر و نگهداری ساختمان، به ویژه در قسمت‌های مشاعی، توجه ویژه‌ای داشته باشد. اگر مدیر در انجام این وظیفه کوتاهی کند و به دلیل این سهل‌انگاری آسیبی به دیگران وارد شود، از نظر مسئولیت مدنی، مدیر مسئول خواهد بود و می‌توان خسارات وارده را از او مطالبه کرد. بنابراین، اگر به این سمت انتخاب شدید، حتماً در این مورد دقت کافی را به عمل آورید.
قرارداد مدیر ساختمان
قرارداد مدیر ساختمان توافقی است که بین مدیر و مالکان یا نمایندگان مجمع عمومی ساختمان منعقد می‌شود. در این قرارداد، وظایف، حقوق و مسئولیت‌های مدیر و مالکان به‌طور دقیق تعیین می‌شود. مدیر ساختمان شخصی است که مسئولیت مدیریت و رسیدگی به امور ساختمان را می‌پذیرد. این امور شامل پرداخت هزینه‌ها، بیمه، نظافت، نگهداری، تعمیرات و حل اختلافات می‌شود.
شما عزیزان می توانید اقدام به خریداری قرارداد آماده مدیران ساختمان نمایید.
سخن پایانی
مدیران ساختمان برای ایجاد محیطی امن و آرام در آپارتمان‌هایی با سه مالک یا بیشتر، مسئولیت‌ها و اختیاراتی دارند که در این مقاله به برخی از آنها اشاره شد. اگر در این زمینه سوالی دارید، پیشنهاد می‌کنیم آن را با وکلای مجرب ما در پلتفرم حقوقی ترازو مطرح کنید.
بیمه بای یک سامانه تخصصی جهت مشاوره، استعلام و خرید بیمه نامه مسئولیت های
مدیران ساختمانها و آپارتمانها با مناسبترین حق بیمه ها به شما معرفی می گردد.
آدرس وبسایت: www.bimehbuy.com
آخرین مطالب